Introduzione
Riferimenti normativi. Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, art.119 (c.d. Decreto Rilancio), convertito dalla legge 17 luglio 2020, n.77, decreto-legge 14 agosto 2020, n.104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n.126 e la Legge di Bilancio per il 2021 n.178 del 30/12/2020. Dette norme hanno introdotto e regolamentato, (unitamente ad altre circolari e decreti), nel nostro ordinamento le detrazioni fiscali del 110%, meglio note come superbonus.
Beneficiari e esclusioni. Può fruire delle detrazioni fiscali del 110% una platea di soggetti che va oltre i singoli proprietari di immobili; caratteristica inderogabile è che gli immobili risultino conformi ai regolamenti urbanistici ed alle norme edilizie, ovvero prima della presentazione del progetto agli uffici preposti, non devono risultare abusi edilizi. Sono comunque esclusi da detta detrazione gli edifici che dovessero essere per oltre il 50% destinati ad uso diverso dall’abitazione.
Interventi previsti e tipologia. Le norme prevedono l’accesso al superbonus nel caso si realizzino solo alcuni interventi, denominati trainanti, che a loro volta determinano l’accesso al superbonus di ulteriori interventi denominati trainati. Le due macrocategorie di intervento edilizio sono la riqualificazione energetica (Ecobonus 110%) e la riduzione del rischio sismico (Sismabonus 110%).
Gli interventi trainanti sono:
1) l’isolamento termico delle superfici che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%, compresa la coibentazione del tetto, purché realizzi il miglioramento di almeno 2 classi energetiche, con possibilità di includere nel calcolo termico, anche la sostituzione eventuale di serramenti di unità residenziali in proprietà esclusiva;
2) gli interventi per la sostituzione degli impianti centralizzati condominiali di climatizzazione invernale comprensivi delle tubazioni;
3) gli interventi di riduzione del rischio sismico (commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63) e realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.
Gli interventi trainati sono:
1) gli interventi di abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del D.P.R. n. 917/1986), effettuati in favore di persone con disabilità o di età superiore a sessantacinque anni;
2) efficientamento energetico delle unità immobiliari con destinazione abitativa di cui si compone il condominio;
3) installazione di schermature solari;
4) installazione di microcogeneratori in sostituzione di impianti di climatizzazione esistenti;
5) realizzazione delle opere per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
6) installazione di impianti solari fotovoltaici (compreso sistemi di accumulo integrati) connessi alla rete elettrica.
Sono esclusi dal beneficio delle detrazioni superbonus gli interventi trainati per gli immobili classificati in catasto con il codice A/1 (abitazioni di tipo signorile) e/o destinati ad attività professionali o commerciali e comunque diversi dall’abitazione.
Limiti di spesa detraibili. I costi ammissibili alla detrazione non sono illimitati e per ciascun intervento sono stati determinati dei limiti inderogabili.
Per gli interventi trainanti di isolamento termico (tipo 1) negli edifici condominiali l’ammontare complessivo delle spese (per lavori, spese tecniche e visto di conformità) non potrà essere superiore ad euro 40.000 per le prime otto unità immobiliari che compongono l’edificio ai quali andranno ad aggiungersi euro 30.000 per ogni ulteriore unità immobiliare.
Per gli interventi trainanti di sostituzione degli impianti centralizzati di climatizzazione invernale esistenti (tipo 2) l’ammontare complessivo delle spese (per lavori, spese tecniche e visto di conformità) non potrà essere superiore ad euro 20.000 per le prime otto unità immobiliari che compongono l’edificio ai quali andranno ad aggiungersi euro 15.000 per ogni ulteriore unità immobiliare.
Per gli interventi trainanti di riduzione del rischio sismico (tipo 3) l’ammontare complessivo delle spese (per lavori, spese tecniche e visto di conformità) è di euro 96.000 euro per ogni unità immobiliare.
I limiti di spesa relativi agli interventi trainati sono quelli previsti per l’efficienza energetica dalla legislazione vigente prima dell’introduzione del superbonus.
L’asso nella manica: le opzioni alternative alla detrazione fiscale diretta
L’art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto la possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione fiscale spettante del 110%, per:
– un contributo, nei limiti di spesa previsti, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. sconto in fattura), anticipato dai fornitori/professionisti che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito, le assicurazioni e gli altri intermediari finanziari;
– la cessione della detrazione diretta spettante di pari ammontare (c.d. cessione del credito), con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito, le assicurazioni e gli altri intermediari finanziari. Le opzioni si esercitano in relazione a ciascun stato di avanzamento dei lavori. che non può essere inferiore al 30% dell’ammontare dell’intervento (e quindi due S.A.L. + stato finale).
In estrema sintesi gli interventi edilizi detraibili con il superbonus (110%) ma anche il bonus facciate (90%) ecobonus (65%) e ristrutturazione edilizia (50%) sono tutti soggetti alle opzioni di sconto in fattura o di cessione e pertanto il beneficiario dovrà accollarsi la quota residua non cedibile mentre sarà il cessionario a portare in detrazione l’importo acquisito negli anni (5 o 10) previsti, a titolo di credito d’imposta; conseguentemente gli oneri per gli interventi edilizi o professionali, saranno, nella misura della detrazione fiscale, a loro carico.
È tutto gratis?
Rientrano nella detrazione del 110% solo ed esclusivamente gli interventi necessari all’efficientamento energetico ed al miglioramento sismico (prestazioni tecniche, opere e materiali, commercialisti); ad esempio la verniciatura delle ringhiere dei balconi non rientra nel 110% ma potrà beneficiare delle altre agevolazioni del 90% (bonus facciate) o 50% (ristrutturazione edilizia); conseguentemente tutte le opere che si dovessero rendere necessarie (approfittando della presenza delle impalcature) ma non rientranti in quelle del 110%, saranno comunque oggetto di sconto in fattura o di cessione; lo saranno, però, nelle percentuali ridotte previste dalle norme previgenti al superbonus e che sono, per il momento, in scadenza il 31 dicembre 2021, salvo proroghe.
Sono sempre esclusi da qualsiasi tipologia percentuale di detrazione fiscale, i compensi spettanti all’amministratore del Condominio: nonostante sia da tutti riconosciuto come garante degli interventi, il legislatore ha ritenuto di non far rientrare i suoi emolumenti tra le spese e i costi detraibili.
Il Condominio, le deliberazioni, le proprietà esclusive
L’Agenzia delle Entrate ha già chiarito che, quando ad accedere al superbonus sia un condominio, questo deve avere più del 50% della superficie in abitazioni.
Come previsto dal Decreto Rilancio, le deliberazioni dell’assemblea del condominio relative all’approvazione degli interventi che accedono al superbonus e degli eventuali finanziamenti sottesi agli stessi, e infine l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un quorum che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
È quasi inevitabile che gli interventi che rientrano nel superbonus necessitino di accedere alle proprietà esclusive, modificandole, e che pertanto necessitino dell’approvazione esplicita del condomino interessato. Esempio, già trattato dalla giurisprudenza, è quello dell’applicazione dei pannelli coibenti alle pareti dei balconi (anche se trasformati in veranda) o dei terrazzi, ovvero alla diminuzione della superficie utile degli stessi in dipendenza dello spessore del pannello, che nel nostro territorio varia da 10 a 14 centimetri. Altra situazione frequente è quella di applicare detti pannelli coibenti all’intradosso dei solai delle unità immobiliari (garage o depositi) subito sottoposti alle unità immobiliari riscaldate.
La Legge di Bilancio 2021 ha inoltre fissato il termine, per la fruizione del superbonus, alla data del 31 dicembre 2022, purché alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo (almeno due S.A.L.); è stato inoltre ribadito che interventi trainati devono essere eseguiti nell’intervallo temporale compreso tra l’inizio dei lavori trainanti e la loro fine.
Controlli Agenzia delle Entrate e Sanzioni
Ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni non veritiere si applica la sanzione amministrativa da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.
L’Agenzia delle Entrate procede alla verifica della sussistenza del diritto alla detrazione e nel caso sia accertata la mancanza, anche parziale, dei requisiti, l’Agenzia provvede al recupero dell’importo corrispondente non spettante nei confronti del beneficiario, maggiorato di interessi e sanzioni; se viene accertato il concorso nella violazione, sussiste la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari.
Nel caso in cui il contribuente abbia fruito della detrazione del 110% in assenza dei presupposti, l’Agenzia delle Entrate potrà notificare l’accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione con la quale si fruisce del beneficio fiscale. Nel caso in cui il contribuente abbia optato per la cessione del credito, l’Agenzia notifica l’atto di recupero del credito di imposta entro il 31 dicembre dell’ottavo anno successivo a quello dell’utilizzo irregolare.
Se dovesse dimostrarsi la responsabilità del tecnico asseveratore e/o del commercialista che ha rilasciato il visto di conformità, il beneficiario contribuente potrà rivalersi nei confronti degli stessi attivando le polizze assicurative che i predetti soggetti sono obbligati a tenere e fornire al momento dell’incarico.
Infine, ulteriori dettagli sul superbonus sono contenuti nella guida presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
L’Amministratore
Mario Tancredi
